开放式小区到底好不好 中国开放式小区的难度在哪

*近，关于开放式小区的消息刷爆了地产朋友圈。一夜之间支持的、不支持的、动机论的、违反《物权法》的等等意见波涛汹涌而来。，估计过两三天地产圈的各位话事者也会阐述各自的态度。所有的这些都说明了这份《*******关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(后简称《意见》)对地产开发的震动和影响有多大。

说实话，《意见》全文很赞。假如早提出几年，我那时还在学校，估计会为之热血沸腾，同学之间得吃个夜宵、多喝几瓶酒，畅谈一晚了。摘取《意见》里我*喜欢的几点：

1)**“大洋怪”建筑;

2)大力**装配式建筑、制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准，实现建筑部品部件工厂化生产;

3)建设开放式小区;

4)免费开放公园;

5)提高城市规划水平(尤其支持高校开设城规专业);

6)鼓励国内外建筑设计企业充分竞争;

7)落实工程质量五方责任主体的质量安全责任、推行总承包、推行工程质量保险制度;

8)**节能、绿建;

9)建设地下综合管廊

这里面的内容真的早出来10年就太棒了，即使5年也是**的!这几年，各个城市不断出现造型莫名其妙的建筑、几十年了国内还是民工现场制作的施工水平、一个个封闭小区把整个城市割离成一块块小城邦、大多数大学里的城规专业名存实亡、工程质量责任依然没有落实、工程施工中各种分包转包、甲方充当施工员和监理……到了这个年代，国内大面建筑施工、城市规划不仅没有进度，甚至部分在退步。

随手在Google Earth上截了个图如上。图中是长沙的“**小区”- 湘江世纪城，相信长沙的朋友应该都对这个小区有一些了解。简单说一下：400万建面、3.5 容积率、城北临湘江一线江景、以及据江为己有。如此**地段，400万的大盒子一扣，临江的湘江路为之一断，几**市民无法临此江岸，小区架空而立，这么大范围内的交通隔绝于城市，真是让人扼腕叹息!且不说这个小区对城市的*大负面影响，即使就小区内的市民而言，也并未便于生活。

大家内心充斥着危机感，什么东西不是私有的就不安心，能占有就占有，浑不知共有的、透明的，大家才能享有到更多，每个小区扼住自己那一小块，无怪乎仅有的市政主干道修再宽都无法满足使用。

3、以后的城区新开发项目规划思路会是化大为小。景象可能大致为：4-9 栋住宅围合成一个小块，围合范围内为地下**、小绿地、开放人行道，范围外是临路裙楼商铺，大大加强大范围内的流动性。集中式商业将部分地被优质商业街代替。小区快的划分直接影响土地出让规模、开发商合作开发、开发交房节奏更为频繁紧凑、小区不同小块更加丰富多样，当然建设开发难度更大(所以更需要装配式建筑)。

4、小区物业的管理模式将有很大变化。小区大门式的集中安保将退居楼栋内，区内道路、绿地、水景维护的权责将与市政约定权责。这将不是小区物业没事做了，而且更多更麻烦的事情做了。小区物业的管理者将有可能变成城市市政的维护者，物业和城管的关系更紧密了。

5、已建成小区进行开放确实有违《物权法》，实际上未按开放式小区模式进行规划的小区大多也没那么适合开放(区内道路的路宽、路形、影响临近低楼层业主)，所以我并不支持强制开放封闭小区，即使适合开放的小区也应该征求业主同意并作补偿。这也是我为什么之前嗟叹开放小区怎么不早几年，这几年的疯狂建设已经把重要的区域大多建成封闭小区了，负面影响深远而不可估。

6、大家担心不那么发达城市的小区一旦开放，将面临不小的安全和卫生压力，我也是同意的。但是这不构成大的影响，实际上针对开放小区而做的规划、物业布设都能将这些影响降到很小的程度。

7、插空式的景观效果怎么做好，将是景观设计和施工人员需要重点考虑的事情了，以往的景观设计都是利用集中景观制造亮点。