楼市没有泡沫 要想幸福还得买房

国内楼市“跌声”连连，各地也不断传来**“限购松绑”的消息。在一片风声鹤唳之际，“地产大嘴”任志强再度开腔驳斥楼市“泡沫论”，称“泡沫论”缺乏依据，并称想过幸福的日子，还得买房。

任志强：楼市

去年底，今年初我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的。

尤其是城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。特别是限购政策，户籍制度影响到人口的流入;产业政策调整影响到就业;资源价格和存量变化影响到预期;公共资源差别影响到吸引力等。

历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系。不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常投资连续高增长之后会有调整。今年的增幅会大大下降。差别会在城市间更加明显。

但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。

一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。

二是城镇化率仍处于高增长期。特别是**已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。

三是人口结构中家庭**加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。(二十三岁年龄人口的*高峰在二零一五年)B人口老龄化加速，也让家庭**加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。

四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额**次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与**相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。

有人在高喊“拐点”论。什么是“拐点”?是否可以用较长期持续下降定义?但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。

有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘?当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。

也有人用所谓的千人/套为依据做**对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的**类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。

还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积，并非已竣工面积，许多只到正负零，要一、两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生*大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。

银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化，会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。

过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。**销售面积仍是历史上的除去年之外的*高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。

泡沫形成的原因大约有几类。

一是**强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了。

二是货币政策造成的泡沫，也在*付提高中和紧缩调整中压缩了。

三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高，有的开始下降。

四是定价机制的泡沫，**定价审批一方面在限制，一方面在推高。已购买者**降价也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中*大的风险是**政策的无序变更!让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。

总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。

**也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需**人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。

房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能及时调整战术。否则就不要进入这个行业。

“我想有个属于自己的家”仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的选择而变化。