2年资产从100万增值到5000万 厦门能复制神话吗

　2年资产从100万增值到5000万简直惊为天人！

让人不禁又对“炒房客”这一神秘的群体产生了浓浓的好奇心！

炒房到底有多**？他们到底又是怎么操作的？

在厦门能否复制**？风险和收益如何权衡？

与此同时，南京知名房产网站公众号给出了一个，操作在南京买房增值的方法，蓝房君觉得还是值得借鉴和探讨一下的，就速速分享之，如下文：

我们今天来实力分析一波，假设这个人在南京买房，他也许会使用的炒房模式是怎么样的，让老司机告诉你在南京如何通过买房来实现自身资产的快速积累！

1、如何操作，才能致富？投资回报率有多少？

具体能*多少*呢，我们来算一笔账就知道了。（我们现在算的是简单的**次买房短期投资，时间2年左右，拿房后即出手）

预计收入如下表，2年至少*100万以上！

当然，买房的前提是你得有*，如果实在手头没*，你也得先有一套房。

上面的这笔*款我们是怎么得出的呢，分2种情况来算：

*先统一假设的计算标准：

付3成*付、其余的全部商贷、买1.7万的江北高新100平户型、一般交付周期为2年，拿房即出手，假设19年高新区的房价为3万一平

（关于怎么能3成*付这个问题，其实方法很多）

1.手头有*够付*付的。

我们按3成*付算，总价170万的房子，*付是51万。

那么我们需要贷款的总额是170-51=119万

房贷利率基准4.9%，3成*付的*套房利率还能打9折

那么我们贷30年的话，每个月的房贷需要还款：5966.09元

那么这还的5966.09元里有多少是我们额外付出的利息呢？

957791.04/2147791.04*5966.09≈2660元

也等于说我们每个月需要给银行的利息*约为2660元

那么2年下来总共额外给出的利息是多少呢？

2660*24=63840元≈6万4

2年后这套房子交付了即可出手，19年高新的房价假设为3万一平，那么这套房子可卖出300万。我们*了300-170=130万的差价*

但是这里面的*需要扣除上面算出的2年银行利息6万4，所以净得123万6。

等于说是我们用自己的51万以及借的银行的119万去投资，两年里*到了123万。

而我们的本金只有51万，年化利率大概在123/2/51=120%左右，这个投资回报率可想而知，简直惊人！

很多人说，2年后房价怎么说还不知道呢，万一楼市不景气呢？

其实这就是*多*少的问题了。这两年里，只要房价上涨的总价超过了银行利息的6万4，剩下的都是我们*的。

划下来就是说只要一年总价涨3万2，单价涨320元/㎡以上，我们就是稳*不亏的。

2.手头没*付*付的。

手头没*付*付怎么办呢？那么我开头说的你手头需要有一套房子就显得很重要了。

你可以拿这套房子去做抵押按揭贷款，这样你就有了启动资金。

据我说知，有某家银行房押贷项目，分为两种情况：

1、换房贷款，最高可贷已有房产市值的80%或者想换的房子的市值50%，取低的。

最长可贷款30年，利率为基准的1.1倍。但是这种情况是在你房子没有贷款的情况下才行。

2、如果抵押的房子已经有贷款了，这就是另外一种情况，抵押时是需要去掉已有贷款的部分，再算剩余的部分才按市值的5成贷给你。月利率0.89%

假设你现在手上有一套100平的房子，按南京均价2万5算，市值为250万左右。

如果你**套房子有50万的贷款，那么只能贷款到（250-50）*0.5=100万

这100万就是你的启动资金了。

不过你*先的明白的是，这100万是你从银行借出来的*，得分为3份各有用途。

1、买房的*付 2、这100万贷款的利息 3、买房后房贷的利息

和上面计算的条件一样，*付51万，贷款119万，那么我们手上还剩下49万现金。

这100万的抵押贷款，每个月需要还多少*呢？

按0.89%算，我们每个月固定的利息是：8900元

再加上新买房子的贷款，总共每个月需要支出：5966.09+8900=145990.9元

2年后总支出：14599.09*24≈35万

那我们手上还剩余49万-35万=14万，这笔*你想干嘛就干嘛吧！

其中抵押的两年总利息为：8900*24=213600元

那么我们2年内总共需要支出的两项银行利息为6.4万+21.36万=27.76万

房子卖掉后*130-27.76=102.24万元

这样操作的本质就是我问银行借100万去投资，我付他利息，自己本金一分没有，但在2年里通过买房*到了102.24万。

投资回报率是多少呢？

我们其实付出的是抵押的那套房子，零成本，而回报却过百万。

同样，只要房价2年上涨超过27.76万元，单价每年每平涨1388元就是不亏的。

房子卖掉以后投资的这套房子房贷就和我们没关系了，但别忘记了你抵押贷款出来的这100万，每个月还需要支付五六千的还款。

但有句话说的好，负债就是资产，银行的*我个人觉得，能欠就欠着吧，慢慢还。

为什么呢？虽然多给了利息*，但现在1个月还6000和30年后的1个月还6000能比么？

考虑到物价上涨的速度和货币贬值的速度，30年后的6000块，真的应该没有什么压力吧。

但只要你拿这笔资产当作投资的资本，只要*到的*远远超过你付出的利息，那样就算是稳*不亏的。

3.这么做的风险在哪儿呢？有多大呢？

主要风险我觉得有2个：

风险1：2年内房子升值的金额，赶不上你需要还利息的*

2年后房价升值的速度如上面所说，如果没有超过720元一平，那就是亏的。

但就现在的南京楼市看来，你觉得呢？

相对于17000元的单价，720元的涨幅才只相当于4.2%，什么样子的房子一年不能涨4.2%？

风险2：2年内的利息*你还不上了

在这个2年周期内，你每个月需要还1万多的银行贷款。

按我们**种有*付*付的人，50万都出去了，应该每个月还得起几千块*吧。

而从银行“借*付”的人，那一批120万的启动资金里，已经把两年的还贷*算进去了，还有剩余。

但有一种情况存在断供风险，我听别人说到过：

某个小伙伴把从银行借出来的*都拿来买一套很贵的房子，全部去付了*付，没有给自己预留还贷的部分，结果没多久他失业被辞退了，然后没有收入断供了。

这个例子告诉我们，如果你选择投资房产，最好是给自己预留好还贷的*，不要一味追求高房价高增长。

所以短期投资的话，买便宜的房子最划算，因为成本低，涨幅快。就好比去年桥北一年涨了1万多，而河西也才涨了一万多一样。同样是*100万，投入的成本和风险却完全不一样的。

4.那么投资房产需要那些必要条件呢？

1、资本

归根到底你需要有一笔启动资金，无论是自己有*也好，还是抵押贷款也好，你必须有资金去投资，不然*也不是天上掉下来，凭空变出来的呀，对不对。

对了，房产抵押时是需要去掉抵押的那套房子的贷款的，剩余的部分才按市值的价格七到八成贷给你。

所以你最好那套用来抵押的房子没有贷款，这样才能从银行贷出最多的*来

当然我也见过一些疯狂的炒房客，他们的*付是靠信用卡套现来支付的，准备多张大额的信用卡，刷刷刷！一张不够上十张！

但这样的风险太大，只要有一张还不上，那资金链就要完全崩溃了，后果不堪想象。

2、选择正确的投资对象

买什么样的房子，决定了你最终能*到多少的*。

升值快的，那你肯定*得多。升值慢的，那你为什么还要买呢？

所以选择投资的对象——选一个优质的楼盘很重要。

对于房子来说，一般决定其价格的有这几个因素：

地段——区域政策规划、学区——升值硬实力、品牌——品质溢价、户型总价——出手难度