北京楼市调控风起 9070政策重出江湖

2015年的京城土地市场，可谓*爆。但在2016年1月20日后，北京已经70天没有新增土地出让。3月31日，北京3宗土地被挂出，其中一宗是位于大兴的综合性金融服务用地，另外两宗为昌平区地块，预期成交时间均为2016年5月5日。也就是说，此后北京可能将出现1个多月的土地市场出让空档期。

记者注意到，位于昌平的两宗土地转让条件要求：“本次挂牌出让宗地除建设**性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”

业内人士惊呼，“9070重出江湖!”

北京楼市**化明显

“9070”政策发轫于2006年。为控制楼市过快上涨，****“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是为**刚需型购房者对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也导致市场多年来大户型商品房供给受限。

2015年3月27日，国土资源部、住建部正式下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出优化住房供应套型，“允许对不适应市场需求的住房户型作出调整”。“9070”政策被认为将退出市场。据《21世纪经济报道》报道，截至当年8月，超10省市**政策，明文取消“9070”政策。

而北京市更是早在2009年**的《关于贯彻**发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》中提到，对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。

时隔6年多，北京为何在此时重新祭出“9070”杀招?

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，尽管北京的调控压力并不大，今年一季度纯商品住宅的成交量不过10151套，比去年同期楼市低谷期的销量仅增加了1868套，与沪深的量价齐涨相比，北京新房市场稳健发展的势头让大家都松了一口气。但是，北京仍需与其他一线城市保持同步，因此，此前曾经颁布但在后期执行上有所放松的政策被重新启用。

就在1个多月前的2月24日，上海市加大楼市调控力度，提出增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。

根据中原地产提供的数据，从目前的商品房市场结构看，北京市90平方米以下房屋库存只有1.9 万套，占全市整体商品房库存总量的31%;从库存面积占比看，目前北京全市90平方米以下的小户型占比只有13.8%;再从成交比例看，目前2016年一季度全市成交结构中90平方米以下套型占比也只有16.7%。

整体看，北京商品房市场已经趋势性**化，更多的成交趋向多次改善客户。刚需与*次改善客户已经基本集中到二手房市场，2016年一季度北京商品房平均单套成交面积高达137平方米。

北京当地一位房地产业内人士向记者透露，小户型产品的交易量和供给量比较小，从而引起了监管层的关注，下一步要看**的供地计划如何出。

中原地产*席分析师张大伟认为，未来还将有系列政策出现的可能性，包括限价政策等。整体来看，北京楼市调控已经开始。

中小户型将占据更大份额

对于北京市场，张大伟表示，按照2015年的土地成交结构看，全面重启“9070”政策之后，供应有望增加1万套以上。商品房住宅**化趋势将受到影响。未来将出现商品房、**房、二手房竞争的局面。未来这类型土地出让的单价将受到明显约束，附带 “9070”政策限制的地块成为地王的可能性降低。

张大伟解释说，从北京去年成交的50宗土地来看，平均每块地包含有6万平方米的商品房住宅、 4.5万平方米的“限价房+自住房”和4.3万平方米的公建。按照过去的市场条件，6万平方米商品住宅基本会建设成为平均套型在100~ 140平方米的三到四居房，平均套型面积在130平方米左右。单个项目平均供应商品房住宅460套。

张大伟进一步表示，如果按照新政策，6万平方米中70%(42000平方米)将建设成为90平方米以下物业。按照平均80平方米计算，也就是供应525套中小户型。1.8万平方米供应成为130平方米套均的大户型比例，大约140套。所有户型相加，合计665套。“以北京2015年供应的50宗住宅土地计算，将增加供应1万套。特别是90平方米以下房源在之前供应面积中的占比只有22%，未来将提高到80%。”

由此，北京地价也有望下降。

郭毅认为，北京地价逐渐走高，六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右，这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少，重拾“9070”政策，其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题;同时，这一政策也将有效抑制高地价现象，高地价对应着**产品，**产品是为了满足多次改善升级家庭的购房需求，这类家庭的居住需求是面积偏大的三居、四居及以上户型，90平方米难以满足这类家庭的购房需求，只能是开发成为面向刚需及*刚客群的产品，那么单价就不可能过高。而开发商对于地块未来面向的客群有了明确预判之后，对于能接受的地价上限也将收窄，北京的高地价现象将得到一定程度缓解。