去库存稳房价须以制度优化为先导

3月15日，十二届全国人大四次会议举行记者会，住建部部长***、副部长陆克华、倪虹就房地产市场形势、住房制度改革、棚户区改造、农民工进城购房等热点问题答记者问。***在回应楼市是否会大起大落时表示，目前房地产市场存在销售企稳回升、一二线城市与三四线城市分化日趋严重、库存日趋严重并集中在三四线城市三个特征。现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。

去库存、稳房价是楼市健康发展的一体两面。去年底，全国房地产库存达到7.18亿平方米，今年前两个月，库存上升到了 7.39亿平方米。与此同时，一线城市和部分二线城市的房价出现飙升。而今年以来，不少城市再度出现房价“**”，一线城市房价均攀至历史高位。楼市的冷热不均，导致本应用于三四线城市的资金被分流，加大了三四线去库存的难度。因此，要实现去库存、稳房价的双重目标，必须先稳定一二线城市房价，防止其投资属性被再度强化，以此带动社会资金的合理分流。

实际上，目前已在进行的调控，目的都是为去库存、稳房价**良好的政策环境。在**调控层面，以满足新市民的住房需求为出发点，以“购租并举”为主要内容的住房制度改革正在酝酿，对房地产网络金融产品等新累积的风险加强了监管;在地方调控层面，一线城市目前仍未放松限购政策，不少二线城市对房价飙升也有所警觉，纷纷**打击捂盘惜售行为，规范中介机构等措施。这有助于房地产市场回归理性。

但也要看到，楼市之所以出现一二线城市和三四线城市的分化，有超乎调控政策的更深原因。一方面，是区域发展不平衡造成的“马太效应”，强化了一二线城市楼市的吸引力。另一方面，目前在调控政策上，**与地方之间，去库存和稳房价还缺少应有协调。比如，住建部负责人在记者会上也承认，由于《住房公积金管理条例》还未**，农民工还未被纳入公积金体系。此外，如何落实农民工进城享受基本公共服务，地方也不够明确。在发展不均衡、购房门槛不一的现实制约下，农民工等潜在的新市民群体，很难成为去库存的主力军。

在区域发展不可能短期内实现平衡、地方财政压力有增无减的情况下，当下推进去库存、稳房价，更多需要靠制度优化搭台。这也意味着，在以刚性措施稳定一二线城市房价的同时，应投入更多精力推动央地财税体系合理化，提高基本公共服务的落地率。如果建立起长期稳定的地方财税体系，地方就无须再严重依赖土地财政，吸纳新市民的积极性也会大大提高。就此而言，楼市如何发展，更关键在改革的推动力有多强。