福建创业网：2016年政府协助房地产去库存资金从哪来

2016年春节过后，房地产市场可谓热闹。先是**密集**政策，向二线以下城市库存宣战，结果一线城市的房价飞了，导致股市中枪倒地不起，幸而央行出来撒了把银子。广东各地**已背上了卖房指标，而沈阳则琢磨着让学生买房。

3月5日的**工作报告中再次强调，去库存是2016年五大任务之一。房地产方面，报告指出，要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。有人估算，当前房地产库存规模86.3亿m2，全部消化需要60万亿资金，那么，这些资金从哪里来?单纯来自家庭部门的消费，显然不可行。

****要去库存的心情我们要理解。先来看看中国目前到底有多少房地产库存：

截止2015年底，中国房地产库存为86.3亿m2(其中待售7.2亿m2，正在施工73.6亿m2，待开发土地3.7亿m2按1.5倍容积率算)。需要注意的是，这个数字还是低估的。往年建设到一半又停建缓建的项目不算在内。

即使如此，这个数字也是2015年销量的6.7倍(2015年商品房销售面积为12.85亿m2)。而新开工面积仍持续高于销售面积，导致库存逐年增加。

库存价值60万亿=过去25年销售额总和

如果中国的房地产库存都建好卖出去，值多少*呢?我们先来看看全国的均价：

2015年全国销售12.85亿m2，销售总额8.73万亿，均价6800元/ m2。以此测算86.3亿平米的总价为58.6万亿。考虑到近期部分城市的涨价，估计为60万亿应该不算高。

这意味着，去库存需要60万亿的资金接盘。而从1991年开始，全国商品房销售额25年来的总和就是60万亿。

去库存的任务这么艰*，**玩命出政策当然没有错。但**给地产去库存面临两个悖论，这两个悖论也是*近一线城市房价异动的原因。

悖论之二：库存洼地发大水，库存高地闹干旱

房地产这种产品*大的特点是“无法移动”，导致各个区域之间市场割裂，库存水平差异也很大。

如果政策和资金驱动房市，购买力*先会在库存水平低、未来销售看好、居民购买力较强的区域涌现，助长该地区房产泡沫。而真正*需要去库存的地方，反而不能获得投资者的青睐。

如果**真的要全国一盘棋，把库存高地也拿下，可能洼地早就水漫金山了。因而，如何制定差异化的政策指引，主攻三线以下高库存城市，是**需要面对的考验。

悖论之一：即要销量涨，又要价格稳

房地产跟股票相似，成交量的放大往往在“上涨途中”与“下跌底部”出现。因而按理来说，让房地产价格大涨或大跌，才是去库存的有效方法，但副作用都很大。

**去库存*常见的策略，当然是从交易费用、资格准入、融资便利等方面**刺激政策。不过，**任何促进销量的策略，都会被购房者解读为价格上涨的利好。就像在股票市场中，降低印花税永远被解读为利好。而价格真的涨起来后，要刹车就很难了。房价过高导致的问题就不赘述了。

而如果**啥都不干，放任市场库存继续积累，结果是更为可怕的价格崩盘。崩盘后倒是会有抄底资金进入，也算是去库存的第二种策略，但副作用太大。

但**一定要在两者之间做选择。一个租金收益率很低、刚需逐渐减少、库存高企、价格不涨不跌的房市，是唤不起购房积极性的。

我们看到**选择了前者，也就有了*近的房价上涨。不过这波上涨主要在一线城市与少部分二线城市，亟待去库存的三线以下城市并未受益。这就跟第二个悖论有关。

60万亿的难题

上述两个悖论，是刚刚开始去库存时要面对的难题。而真正的挑战在于：这60万亿由谁来承担?

流行的观点认为，中国企业部门的负债率很高，需要去杠杆。居民部门的负债率较低，可以加杠杆。而**部门的杠杆率处于这两者之间。