楼市回暖后一线城市到底还有多少刚需

最近有数据显示，一线城市的楼市有回暖现象，从而这也揭示了整个房地产市场的一个巨大秘密。这将在很长一段时间，影响中国的房价，特别是一线城市那已经疯狂的价格。

我们之前分析过，用了两个指标，一个是房价收入比，一线城市是全国房价收入比最高的地区，基本上都在22倍，也就是一个家庭不吃不喝22年才能买的起房，另一个指标就是租售比，这个指标通常都在2%以下，换句话说房地产除了价差，已经不能产生现金流，把钱投资房子，每年的收入还不如存银行。你投资的唯一希望就是，后面有个傻子从你手上买走，这种投资，刚刚好符合博傻的定义。

但有人说了，一线城市有源源不断的人口涌入，所以有强大的刚需。再加上户口这个东西跟房价紧密结合在一起，所以结论就是，房价行情分化，一线城市继续涨，二三四五线城市去死吧。

之前的10年间，确实如此，北上广深都有大量的人口涌入，基本上每年新增常住人口，都在有30-50万人，大量的人口涌入，而这些人基本都是年轻的劳动力，还有卖掉了老家的房子，把资金和满腔的热爱撒向了一线城市，所以这些地方一年卖出8万套房子，也就在合情合理之中。那么我们要反过来研究了，这个持续涌入的情况，会继续下去吗?

这就用到了我们的数据，我们看到随着北上广深基数的扩大，城市的增长率在逐渐降低。2015年，2015年仅仅新增了19万常住人口，涌入人口突然降低，跟政府的主动控制是分不开的。2015年北京人口数字约为2172万，市政府多次表示，下达死任务到2020年，必须把人口控制在2300万以内，换句话说留给北京的5年人口增长空间，只有130万。平均分配到5年，每年人口增长只有26万，如果在按照领导们的办事方法，喜欢领功、喜欢超额完成任务。那么可能新增人口规模也就100万，每年人口增长也就这样了，不会再比2015年多。

那么问题来了，人口流入减半，北京房价继续上涨，需求减半，供给不变，价格大大飙升。会出现一个什么结果?有经济学常识的人都知道，一定是市场脱节。供给和需求脱钩，造成销售困难。以后每年能卖出4万套就不错了，那么北京库存房产的去化周期，一下从1年，就变成了2年。整个供给需求以及库存形势就完全不一样了。况且现在还面临一个问题，那就是老家的房子根本卖不掉了，又或者卖掉了老家的房子，在北京已经付不起首付了。

前两天数据显示，北京新房总价迈入 464万时代，而全国上下，身价超过600万的人有多少呢?大概只有不到千分之5，全国也就100-200万即使北京的比例高一倍，达到百分之一，2000万常住人口中，也只有20万户能买的起，这里面9成的人恐怕还都是有房的，有多套房的，所以大约要买房的(包括换房的所谓刚需)，也就不到2 万户。卖了老房子，买个新房子，最近大家正在这么倒腾，之所以显得楼市还不错，也正因为此。之前满五唯一的房地产限购政策，如今刚好5年了，一大批房子解禁上市。所以才显得较为兴旺，这一波行情过去后，北京楼市也并不乐观。

上海和深圳的情况也大致如此，限制住了人口的大量涌入，高房价将很快得到抑制。而卖旧买新这样的资本流动，也将随着一线城市和二三四线城市的楼价差距，而逐渐被瓦解。

一旦你老家的房子卖不动了，你的钱想从二三四线撤离都撤不出来了，那么一线城市的短期价格上涨也就将结束。随之而来的，就必然是一线城市的内部分化。5环的调到3环，3环的要进2环。大概折腾个1-2年，资金就基本全都踏实了。