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*近几个月，各地**了一系列调控政策。就在昨天夜里，杭州、厦门、福州三个城市的调控政策又加码了。
明源君认为，如果过度分析各种政策细节，会让你看不到事情的本质，找不到正确的方向。
在明源君看来，本轮调控中，40多个城市的不同政策背后都有同一个底层逻辑。*近北京的一系列政策，让这个底层逻辑愈加明显。
这个底层逻辑就是：在房价不大起大落的前提下，尽可能减少一二线买卖交易，让*流到三线或实业。”
这个底层逻辑又被分解成以下一些措施：
➊ 减少一二线*次购房需求，鼓励回户口所在地买，去三四线买。
➋ 减少一线改善、投资购房需求，*好一生就买一次房。
➌ 限制住宅、类住宅销售供应，增加租赁供应，让租赁产品基本不可能转销售。
比如占北京2016年“住宅+类住宅”成交量62%以上的“商住、公寓”基本不能再卖给个人了。而许多住宅用地在出让时就规定必须由开发商“自持”，只能用于出租。
而这些措施*终导致4个结果：
➊ 部分刚需、改善短期将无法实现在一线购房、换房的梦想。
➋ 根据居住条件划分的阶层进一步固化，把三线房换成一线房。在一线把小房换成大房，都要承受*大压力。
➌ 房企被迫或主动持有住宅产品，以出租获取收益，以金融化缩短变现周期。
➍ 一二线房产交易占用的货币短期内大幅减少，货币流向强三线、实业。
下面明源君详细来说。
01
能被“误伤”
说明政策可能就想限制这种行为
▿
北京3.17新政后，有贷款记录的购房者执行二套房标准，*付比例从35%(普通住房)或40%(非普通住房)，提高到60%(普通住房)或80%(非普通住房)。同时，住房贷款期限缩短至25年。
本轮限购，有很多购房者认为自己被“误伤”了，受影响*大的一批人，叫“在途单”。保守估计北京这种交易有1万单左右。我们来看几个媒体报道的北京的案例。
“财新”和《知道》报道的几个案例如下：
陈莉在西三旗买了70平米的二手房。3月6日签约，在等待网签的过程中调控新政落地，之前*套*付加中介费一共要220万，现在(按二套算)*付多了将近100万。之所以算二套，是因为陈莉的老公此前在河北老家贷款买过一套房子。而他们此前已经卖了河北那套唯一的房子，还找亲朋好友凑了五十多万，很难再筹到*。
由于2009年曾考虑在成都工作，邹爽在当地买了一套一居室。新政后，有房贷记录的她*付从186万增至261万，多出74万元。原本的*付，已耗尽邹爽多年的130多万积蓄，剩余的50万是找同学朋友借来的。
在明源君看来，陈莉和邹爽都属于典型的在三线、二线有房，又在一线买第一套的案例。
李颖家住望京，要买一处一百余平米的房子，同时卖掉自己原来的房子。“3.17”新政后，他们要付的*付比例从40%增至80%，“一下多了300多万”。
买他们房子的人也要多付90万，但对方坚持要买。他们准备买的那套房子的卖家也坚持要卖，因为卖家也要“卖房筹款”去补齐自己换“新房”的*。
而李颖如果要与买卖双方解约，赔偿金额约达450万。
在明源君看来，李颖是属于典型的“改善”。而且是属于典型的“连环单”，她同时是卖家又是买家，而卖房给她的人也同时是卖家和买家。
有业内人士告诉明源君，*长的“连环单”上同时有9家，任何一家出问题，整个交易都会出问题。
这些自认为被“误伤”的人们选择上网寻求支持，向媒体爆料。但在网络上，他们并不能得到同情。有网友评论说“你们应该想想一辈子都买不起一线的房子的人”、“能付得起100多万*付的人还可怜?”还有人说“就是你们这些换房的把房价炒高的”。
02
*好一生只买一次房?
只贷一次款?
▿
在明源君看来，上面几个案例中的人的买房、换房行为其实无可指责，他们也不该对买不起一线的房的人负责。
不过，卖掉三线二线买一线的行为，确实是一线房价的重要支撑;卖掉一线小房换大房的需求，也确实会推动一线房价上涨。
明源君曾10次听到同样的故事。这些故事主角不同、地点不同、时间不同，情节却极其一致：父母一代卖掉了自己在三线城市的三套房，只为给子女在一线城市买一套房。其结果就是：1、一线去化了一套房;2、买了那三套二手房的人不会再买三线的新楼盘;3、整个家庭的重心从此转移到一线。
去化难的三四线、破败而空心化的农村，实际上是我们的故乡，我们学有所成后不再回到那里，而且还带走了原生家庭在当地积累了几十年的财富……
再说说换房，很多人之前不理解一线的房价已经如此之高，为什么还能支撑。明源君认为，这背后的核心逻辑就是换房。
举例来说：甲卖掉3房买了新的大平层;乙卖掉2房买了甲的3房;丙卖掉1房买了乙的2房;刚毕业2年的丁则买了丙的1房。
对于换房者来说，新房子和老房子之间的差距很多时候就是20—40个平方，如果*付只有35%--40%，而之前买的房子又涨价了，换房的时候基本不用拿现金出来。
而对于这个链条上*末端刚“上车”的丁来说，他买的一房就是20多平方，按6万1平，价值也就是120万，*付36万。家庭凑一点，自己工作几年存一点，也就够了。
但是，新**的这一轮调控政策明显不鼓励卖掉二线、三线换一线，也不鼓励改善客换房。
如果要用一句话概括现在的政策导向，那就是：一生只买一次房，只贷一次款。
看到这里，你一定会有2个疑问：
➊ 买房、换房的人大量减少，房价会跌吗?
➋ 在一线没有购房资格、买不起房的人，如何解决自己的居住问题呢?
这就是明源君下面要讲的话题。
03
买家减少
出售类房源也受限制
政策鼓励企业做超级房东
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能买房的人越来越少，房价会大跌吗?明源君的结论是，不会。
*先中央的想法就是不让房价大起大落;其次一线的房源本来就不多;
*后是明源君今天要重点说的：调控组合拳之后，一线的销售房源也受到限制，达成了新的平衡。
怎么理解这件事情?明源君来说明。
*先是来自个人的二手房源的减少。
➊ 之前一线规定户籍家庭不能买2套以上房屋，手里已经有2套以上房屋的家庭，没有特别需求不会出手卖房。
对单身人士的限制，也有类似作用：
深圳不准户籍单身人士买第2套房，有2套房的单身人士压力不是太大就不会卖房;
上海不准非户籍单身人士买房，已经买房的非户籍单身人士就不敢买也不敢卖;
……
还有一些城市强制规定交易后几年内不能出手，更是减少了房源。
➋ 认房又认贷之后，换房难度非常大，大部分人都不会轻易换房，自然也就没有了卖掉自己房子的需求。一个串联9个换房家庭的“连环单”取消后，入市房源就减少了9套。
其次则是来自企业的一手房源受到限制。
一手房源减少，*先是因为住宅土地供应的减少。
有专家研究后认为，2016年，厦门、上海、广州、北京宅地供应同比分别减少50%、48%、42%、31%。
“十三五”规划显示，2017年至2020年北京存量建设用地年均减少30平方公里。2016年至2020年，上海规划建设用地从3226平方公里减至3185平方公里。
深圳建设用地占市域面积的48%，距50%的红线仅一步之遥。
而更重要的则是企业“自持”的住宅或者类住宅，大幅度增加。
北京市住建委、市规土委等五部门日前联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确：
从3月26日起，在建、在售商办类项目禁止卖给个人。*小分割单元不得低于500平米。
而已销售的商办类项目再次上市交易时，虽然可以出售给个人，但购房人必须符合名下无房且纳税或社保满五年的资质，而且不能获得银行贷款。
谁会浪费一个购买普通住宅的名额买商办?即使真的有人这样选择，恐怕也无力支付全款。所以，等于是说，从3月26日起，可能没有任何个人会买商办类的类住宅。
而过去2年，这类项目在北京的住宅和类住宅中占的比例很大。
根据专业机构统计：
2016年北京市普通住宅产品仅实现成交39454套，环比减少21.4%;同期公寓产品成交66367套，环比增长208.02%;也就是说，公寓产品占住宅和类住宅产品总和的62%。
而从2016年1月1日到2017年3月23日成交的所有居住功能属性的物业看，在90112套的总成交量中，商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。
根据某中介数据统计显示，北京二手房市场大约有25万套左右为商住类物业。潜在供应还有超过15万套商办类物业……在过去商住物业中，90%为个人购买。
除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目，深圳、广州也很有可能会开始。
也就是说，这个决定不是北京一家的决定，也不是一个偶然的决定。以后，“商住、公寓”可能都是由企业持有，出租给个人。之后一段时间，北京等地这类产品价格可能会下跌，这是经营公寓的企业的大机会。
鼓励企业自持居住类项目，然后用于出租，以后可能将是一个长期政策。
比如“全自持地块”已经多处试点，以后可能将遍地开花。
2016年12月1日，万科以50亿元拿下的永丰产业基地18号地块。同一天，万科还以联合体方式还拿下了上述地块临近的19号地块。两幅地块的住宅部分均需开发商100%自持。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。
有媒体报道称，该地块将用于万科与小米合作建房，已面向小米全体员工启动认购登记。
不过，按照地块竞买问题答疑备忘录，自持商品住房部分不得分割签订国有土地使用权出让合同，在持有期间不得销售。也就是说由于项目只有一个产权，因此不得分割产权出售，也无法满足落户的需求。
自持类住宅，试点城市不止北京，而且相信未来会进一步推广扩大规模。而企业只有通过金融手段，来缩短回报周期。
04
当交易减少
房屋价值变成稳定数字
货币就被解放出来了
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某一种交易中的货币怎样就可以“解放”出来，用到别的地方?
核心并不在于降低这类商品的价格，而在于降低这类交易的频率。
房产也是这样。当房产交易越来越少，之前被锁在楼市里的货币就可以解放出来。
房价不会大起大落，因为正如上面明源君所说，供需都减少了，所有交易都经过深思熟虑。
房价可能会稳定在现在的位置。如果房子能决定阶层，那么阶层也被稳定在现在的位置，住别墅、洋房、三房、两房的人，改变现状都要承受*大压力。
而按照调控的方向，一线楼市里的*，就该去到三线、去到实业了。能否实现?我们拭目以待。
三四线之王碧桂园，2017前2个月已经实现销售872.6亿，据说*近几周，其几个区域又有爆发式增长。
