“房地产税”马上要来了 那么2017厦门房价会下降吗

2017-02-13来源 : 互联网

鸡年一开场,楼市就打了个冷颤。

先是成交低到开发商不好意思出门,然后又被央妈的“准加息”吓一跳,再被盛传的“房贷收紧”搅得人心浮动。

调控风口浪尖之下,市场低调到内伤,但机关枪扫射般的密集政策仍没停歇——

日前,国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施,其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”,引起全国人民的关注与热议。

被视为房价“大杀器”的房地产税再次进入人们的视野。一时间,舆论沸腾了:2017年楼市难道是要变天了?

房产税和房地产税一样吗?

似曾相识的一幕又来了——以往每一轮房价暴涨,都会引爆“房产税”山雨欲来的话题。

但讨论虽多,很多人连房产税和房地产税都混淆了。

事实上,在我国的现行税制体系中,并没有房地产税这一税种。而“房产税”已经开征31年了。

房地产税 ≠房产税

房产税:开征于1986年,适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。

房地产税:这是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。

简单一点说:征收的房产税主要针对企业拥有的房屋或出租等形式的经营用途的房屋,针对个人住宅的房产税还没有开始进行全面征收。

但是从2011年起,以重庆市和上海市为个人住宅开征试点!

符合条件的个人需要缴纳房产税。

上海:针对上海市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,以及非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率暂定为0.6%

重庆:房产税的征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率在0.5%——1.2%之间

而房地产税从“提出”到“立法规划”已历经13年,目前尚在规划阶段。

简单一点说:“房地产税”包含了“房产税”,范围更大。房地产税涵盖了房地产开发、流通、保有等各个环节,而房产税仅在保有环节征。

从最直观的感受看,房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本,无疑和百姓生活与利益息息相关,为此备受关注。

另外值得注意的是,在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中,都是使用“房地产税”这个概念。“房产税”似乎已退居二线。

那么,房地产税在2017年是否全面推行呢?

援引北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的说法:本届人大任期到2017年底,因此,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。

房地产税出台后,真的能降房价吗?

通常对于房产税能够抑制房价上涨的解释是:有了房地产税,持有多套房的成本将大增,准备购买多套房子的投机者踯躅不前、已经拥有多套房的投机者抛售。这样一来,相当于增加了供应减少了需求,进而引发降价。

那么,房地产税究竟能不能够抑制房价上涨呢?

新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康表示,如果说房产税跟房价没有关联,这个观点不成立,税负在住房的保有环节从无变有,会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择,进而影响房价。

但同时贾康也指出,房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。所以不能说房地产税这一因素决定了房价。

中央财经大学税务系教授汤贡亮表示,房地产税对于那些房产较多、个人拥有住房面积较大的群体来说,确实会增加一定的“养房”成本。但长期来看,房地产税是对地方政府财政收入的一个重要补充;对楼市的调节作用非常有限,尤其是对城市房价,供求关系起决定性作用,税收并不是最重要的因素。

2017年,厦门房价会下降吗?

从最近刷屏的“大数据”上看,一连串政策轮番夹击之下,楼市已噤若寒蝉。

而在中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,包括厦门等多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。

在这样的背景下,市场预期2017年楼市调控将不断加码,业内普遍表示,未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件。

经梳理发现,目前,北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等城市房贷政策相继收紧,北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折,其中,杭州部分银行首套房利率已提升至95折,重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。

从政策基调,到金融环境,再到房地产税的影响,央视财经认为:未来随着随着调控力度的加大,楼市的监管将会更加严格,预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。

具体到厦门楼市,从以下3方面看。

1.政策层面:严控已无需赘言,今年楼市的基调,都是“严控涨幅”。

2.信贷方面:厦门一手房目前还未出现大规模房贷利率收紧的现象,但在二手房方面,据麦田房产文灶北区区域总监杨洪林表示,部分厦门的银行已经出现房贷限额,对放贷总量有所把控,这在去年是没有的。

3.供需方面:近期在成交量锐减之下,库存去化周期连续两月上升,而市国土局发声:增加土地供应。如果能够兑现承诺,则可以极大的缓解未来的厦门房价压力。

因此,厦门房价不会像2016年磕了药一样兴奋。

但另一方面,在房企土地储备不足之下,市场整体供应处于低位徘徊趋势。而且前期业绩较好,开发商不急于走货,市场供销矛盾犹存。

截止2017年1月底,厦门市商品住宅可售存量面积为183.6万㎡,根据2016.02-2017.01月月均销售23.78万㎡计算,库存量需8.0个月可去化完毕,这是一个极大的参考标准,在去化周期没有在10个月以上时,新房市场价格很难大幅度松动。

说白了,厦门2017年房价走势的决定性因素,或许不是基本供求关系的盈缩消长,而是来自调控政策与金融的外部冲击。这已经可以极大的限制了2017年的房价大涨的动力——

特别是在下半年19大之前,谁也不肯闹多大动静准备大涨价,为他人做嫁衣。可以不急于走货,或者稍有回落,但不允许因为涨价被盯上。

因此,在当前市场僵持期,即使厦门房价依然自嗨,但很难大涨,购房者未必一直看新房,二手房市场一样是一个不容忽视的市场。

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