二手房成交少 那么中介是都在干什么

2017-02-09来源 : 互联网

今年1月北京二手住宅签约12860套,环比上一个月的成交量下滑了近三成;节后**个工作日,央行的逆回购利息上调引发了市场对流动性收紧的警惕。不过记者走访的一些房产中介似乎对这种政策变化已经习以为常,都在准备像往年那样迎接三四月份的季节性回暖。

半工半休心里不急

今年的这个春节假期,是房产经纪人小崔休得*长、*踏实的一次。“往年要么值班,要么初三就上了,今年初六才上,和公务员一个待遇了。”小崔开玩笑道。

小崔所在的门店位于西四环,主攻远洋山水小区。因为周边有五一小学、景山分校和十一中学,是石景山*好的学区房,加上去年市场好,小崔去年收成不错,挣了二十多万,春节给了家人每人一个大红包,高高兴兴地过了一个年。从2月3日正式上班,小崔的工作主要就是打电话找房源、约客户,虽然还没有约到一个客户,但他一点儿也不着急。“现在很多人还没从老家回来呢,怎么也要过了正月十五才上人,到了三四月份,会忙得没时间吃饭。”所以,小崔目前还处于悠闲的半工半休状态。

询问小崔为什么会如此乐观,他解释说,往年都是这样,这时候没人,过了“**”又忙得不行。

很多人都认为随着北京疏解非*都功能力度的加大,外来人口会受到限制。但小崔不这么认为:“我老家在鞍山,那边像我这样的年轻人,一个月收入5000元算高收入,而在北京,*少也能挣5000元,接触的人和见的世面还不一样。”

他举了个例子说,他老家有个堂哥在地铁亦庄线附近租了个小门脸儿卖“手抓饼”,去年他租了个**的商业房,租金就高了。他堂哥为了分摊租金,把弟弟叫来了,哥俩像出租车司机一样“双班倒”,人歇房不歇,房子从早5点到晚12点一直经营,租金成本就*回来了。

另外,他还注意到一个细节,现在从北京到鞍山的*车票很好买,甚至当天的高铁票都能买到,但从鞍山到北京的高铁和动车票,10天内的几乎都卖没了。

基于这个判断,小崔认为,今年即使客户需求减少,但相比其他城市北京的生意还是“有的做”。

善用“利空”抓房源

很多人都觉得一有楼市政策调控,中介就会跟着“哆嗦”。不过对于中介中的“老司机”,很多都学会了“见风使舵”,利用变化促成交。

“中介行业不像开发商似的仅仅卖房,是单边操作,一有政策受影响比较大;中介是一手托两家,有‘利好’当然好成交一些,但有‘利空’也不怕。有‘利空’正好是和房主谈判、收房源的好时机。”北二环一家中介门店的店长小刘已经有5年多的从业经验,说起对楼市变化的应对,非常老到。

“比如,*近的逆回购加息政策,对于开发商来说,意味着资金成本可能会提高,会对客户心理有一定影响,这对我们来说,和房主谈价格,就好谈了。我们店里有一套房源,去年11月挂出来的,98平方米,报价1200万元,因为总价高,不好卖,一直没卖出去,但业主心理预期高,坚持不降价。这个逆回购政策出来后,我就和他说:春节回来工作日**天,就出政策,是之前没有过的,代表了**的一个态度,资金面会收紧,银行贷款成本会越来越高,您要真心想卖,肯定越早卖越合适,哪怕降一点儿价格。”经过小刘这样一番游说,业主已经松口价格可以谈了,这就意味着,对于小刘他们,成交难度会降低。

小刘说,因为北二环是学区房片区,这个区域一直是房源少、客户多的“卖方市场”,逆回购加息政策出来后,他们一直在利用这个政策“抓房源”,“手中有房,心里不慌。”是小刘经常对店里经纪人说的一句“老人言”。

在亦庄上海沙龙的商业街,盘踞着好几家中介,甚至一家中介就有两个门店,经纪人的竞争压力相对大一些,当很多经纪人还坐在温暖的屋子里打电话时,小孙已经开始在小区门口和超市门口发房源宣传单了。

“我昨天已经拿了一张了,不要了。”当小孙把一张印有房源面积、价格和户型的宣传单递给一位阿姨时,这位阿姨**了。

“您昨天拿的是我同事的,您再看看我的,和昨天的房源不一样。”小孙再一次殷勤地递了过去,这次,阿姨收下了,小孙也释然了。

小孙说:“虽然都是一家公司的房源,但每个经纪人根据自己的经验,打印的房源不一样,他打印的房源都是他精心挑选的,适合*次换房的大两居或小三居。”

问他为何这样选择,小孙得意地说,这是他的“小秘诀”。去年“9·30”新政后,因为对市场走势判断不好,很多人都选择了观望,其中*明显的是单纯买房的,或卖房的,而对于“一买一卖”的换房客户来说,不管房价涨跌,影响不是很大,成交率会高一些,所以他就把换房客户作为了“主攻对象”。另外,因为区域内有新房,很多资金充裕、二次换房的客户都会选择新房,他就选择了*次换房的客户。

把换房客户作为“主攻对象”还有一个好处是,换房客户涉及一买一卖,这就是两笔业务,而根据小孙公司的佣金提成方式,不仅他卖房有佣金,只要是他录入的房源,即使不是他卖的,也有部分“分账”,这样,就可以做到“一鱼两吃”,提高*钱机会。据小孙介绍,现在很多同行都发现了这个“小秘诀”,他就只能比别人更勤奋、更精心一些了。

业内分析

今年市场将平稳运行

春节后,有关房地产市场的政策继续收紧,不仅加息的预期逐渐出现,从地方执行的调控政策看,也依然有收紧的可能性。

中原地产*席分析师张大伟认为:从全国整体看,政策力度还会逐渐收紧,政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面,预期后续一直到**期间,依然有出台多重政策的可能性。是北京及其他主要一、二线城市的房价调整预期越来越明显,在加息等可能性增加的情况下,这种趋势和幅度会加大。

从市场趋势看,调控后市场成交量下调了30%以上,预期一、二线城市在2017年成交量会维持调控后走势,从供需矛盾看,因为土地供应没有明显增加,加法难以落地,所以还是看减法对市场的影响。

另外,虽然2017年整体楼市降温是主要趋势,但因为供需结构难以全面改变,信贷虽然收紧但幅度有限,所以整体市场趋势还是以量跌价微跌为主。

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